Einführung des Verbraucherpreisindexes zum 01.01.2003 und seine Auswirkung auf Mietverträge mit einer Wertsicherungsklausel
Mit Wirkung vom 01.01.2003 führt das Statistische Bundesamt nur noch den 1995 eingeführten Preisindex für Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte Deutschland weiter, alle bisherigen Indices nach Personen und Einkommen entfallen ab diesem Zeitpunkt.
Der Preisindex führt nunmehr die Bezeichnung „Verbraucherpreisindex“.
Für den Abschluß von Mietverträgen, welche eine Wertsicherungsklausel beinhalten sollen, gilt daher ab sofort, daß auf den neuen Index Bezug genommen werden muß, um die Klausel wirksam zu vereinbaren.
Für Altverträge gilt folgendes:
Haben die Parteien in einem bereits bestehenden Vertrag für den Wegfall des vereinbarten Indexes eine Vertragsanpassung vereinbart, steht jeder Seite ein durchsetzbarer Anspruch auf eine entsprechende Vertragsänderung und zukünftige Anwendung des Verbraucherpreisindexes zu.
Problematisch ist jedoch die Situation, falls der Vertrag eine vertragliche Verpflichtung zur Anpassung des Mietvertrages nicht vorsieht. In Betracht kommen könnte für diesen Fall die Anwendungen der Grundsätze der Änderung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 BGB. Danach kann die Anpassung des Vertrages verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluß schwerwiegend verändert haben. Ob allerdings durch den Wegfall der bisherigen Indices nach Personen und Einkommen auch die Geschäftsgrundlage für einen Mietvertrag entfällt, wird sich erst in Zukunft und aufgrund der zu diesem Punkt zu erwartenden Entscheidungen der Gericht erweisen.
Steuerrecht für Vermieter
Werbungskostenabzug für leerstehende Wohnungen
Der Bundesfinanzhof (Urt. v. 09.07.2003 – IX R 102/00) hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob Aufwendungen für eine Wohnung, die nach auf Dauer angelegter Vermietung leer steht, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Der Eigentümer einer bis März 1995 vermieteten und anschließend leerstehenden Wohnung bemühte sich um eine erneute Vermietung als auch um den Verkauf der Wohnung. Für das Jahr 1996 machte er einen Werbungskostenüberschuß im Rahmen der Einkommensteuererklärung geltend. Das Finanzamt berücksichtigte den Überschuß nicht, der Bundesfinanzhof gab der Klage des Eigentümers im Revisionsverfahren statt und stellte fest:
Solange der Steuerpflichtige seine Einkünfteerzielungsabsicht aus Vermietung und Verpachtung nicht endgültig aufgegeben hat, sind Aufwendungen für eine nach auf Dauer angelegter Vermietung leerstehende Wohnung als Werbungskosten berücksichtigungsfähig. Solange sich der Steuerpflichtige ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung der leer stehenden Wohnung bemüht, kann regelmäßig nicht von einer endgültigen Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden, und dies selbst dann, wenn die Wohnung zugleich auch zum Verkauf angeboten wird. Für die Ernsthaftigkeit und Nachhaltigkeit der Vermietungsbemühungen trägt der Steuerpflichtige die Feststellungslast, d.h., er muß darlegen und beweisen, welche Anstrengungen er unternommen hat, die Vermietung der Wohnung zu erreichen, was durch Vorlage der entsprechenden Zeitungsannoncen und/oder Makleraufträge geschehen kann.
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