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Unwirksame Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen
Mit Urteil vom 23. Juni 2004 hat der BGH zu folgender Mietvertragsklausel Stellung genommen, die sich so oder so ähnlich in den meisten Mietverträgen wiederfinden dürfte:
Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Räumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. ...
Die Zeitfolge beträgt:
- Bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre
- Bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre.
Abgesehen davon, daß in den meisten Mietverträgen die Renovierungsfristen länger sind (bei sogenannten Naßzellen alle 3 Jahre und den übrigen Räumen alle 5 Jahre), geht der BGH davon aus, daß nach dem Sinn und Zweck der Formulierung der Mieter verpflichtet sein sollte, die Renovierung nach Ablauf der genannten Fristen durchzuführen, gleichgültig, wie die Räume im konkreten Einzelfalle tatsächlich aussehen und ob diese renovierungsbedürftig sind oder nicht.
Ein anderes Verständnis, etwa dergestalt, daß es sich bei dem Fristenplan um eine unverbindliche Richtlinie handele, die lediglich einen Anschein der Renovierungsbedürftigkeit nahelegen solle, scheint im Hinblick auf die eindeutige Formulierung ausgeschlossen, so auch der BGH. Diese starre Regelung, die eine Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nicht nach dem konkreten Zustand der Mieträume sondern nach Ablauf der Fristen regelt, verstößt aber gegen §§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB (ehemals §§ 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGGB) und ist daher unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt. Nicht die Erforderlichkeit ist nach der Klausel maßgeblich sondern der Fristablauf und dies, so der BGH, stellt eine unangemessene Benachteiligung dar.
Hintergrund dieser Überlegung des BGH ist, daß grundsätzlich nach dem Gesetz der Vermieter verpflichtet ist, die Renovierungen durchzuführen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter muß, wenn eine andere vertragliche Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien nicht getroffen ist, die Mieträume aber nicht etwa nach einem starren Fristenplan renovieren sondern immer nur dann, wenn dies erforderlich ist. Indem der Vermieter dem Mieter nunmehr eine Verpflichtung auferlegt, die über die eigene gesetzliche Verpflichtung sogar noch hinausgeht, benachteiligt er den Mieter unangemessen. Dies führt nun dazu, daß sämtliche Vertragsklauseln, in denen eine Renovierungsverpflichtung des Mieters unabhängig von dem tatsächlichen Zustand der Wohnung und einer eventuellen Renovierungsbedürftigkeit an starre Fristen geknüpft werden, unwirksam sind, so daß nur das Gesetz gilt. Das Gesetz (siehe oben) sieht aber eine Renovierungsverpflichtung nicht auf Seiten des Mieters sondern auf Seiten des Vermieters vor.
Die Entscheidung des BGH wird für Hunderttausende von Mietverhältnissen Bedeutung haben. Sie wird außerdem Bedeutung für künftige Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern haben, selbst wenn die Vermieter in neuen Mietverträgen dazu übergehen, eine Renovierungsverpflichtung nicht mehr nur an starre Fristenpläne zu knüpfen, sondern auch daran, daß die Renovierung erforderlich ist, denn was erforderlich ist, läßt sich nur schwer verbindlich in Worte fassen. Im Zweifel wird, wenn die Parteien sich über die Frage der Erforderlichkeit streiten, ein Gericht entscheiden müssen.
In jedem Falle muß der Vermieter künftig bei Abschluß von Mietverträgen den Wortlaut der Klausel näher ausdifferenzieren und vor allen Dingen die Renovierungsverpflichtung in erster Linie an die Erforderlichkeit knüpfen und dem Ablauf der Fristen nur eine Indizwirkung zuweisen.
Frankfurt am Main, den 13. September 2004
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